Les prix de l'immobilier devraient reculer cette année de 4 %, puis, en 2009, de 4 à 6 %. C'est le pronostic du baromètre Bipe-Empruntis présenté hier. L'observatoire de la Caisse d'épargne tablait il y a quinze jours sur une baisse de 2 % à 3 % cette année. Après une hausse de 140 % dans l'immobilier ancien en dix ans, il ne s'agit pas d'un effondrement mais d'une « contraction » du marché et d'un assagissement des prix, commentent les auteurs de l'étude. Un repli des prix de l'ancien a ainsi été constaté au premier trimestre 2008 (+ 0,9 %, contre 2,5 % en 2007) ; la tendance devrait s'accentuer aux deuxième et troisième trimestres.

Maintes fois annoncée, cette baisse des prix est la conséquence de la remontée des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne, qui a entraîné, mécaniquement, un renchérissement du crédit à l'habitat. « Les banquiers affichent clairement leur volonté de reconstituer à nouveau les marges tout en maintenant d'excellentes offres pour les bons et très bons dossiers  », commente Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis.com. C'est la première fois depuis cinq ans que le taux moyen des prêts sur vingt ans atteint les 5 %. Les taux des prêts à quinze ans devraient également rester sur « le haut de la fourchette », autour de 5 %, contre 4,85 % en moyenne aujourd'hui.

Conséquence, la hausse des taux d'intérêt et des prix des logements a exclu 20 % des personnes qui étaient éligibles à un emprunt au début de l'année 2007, constate le baromètre Bipe-Empruntis. Depuis la situation très favorable de l'automne 2005, la mensualité d'un emprunt de 150 000 euros (sur vingt ans) a progressé de 14 % quand le coût total du crédit a bondi de 49 % ! En seulement deux mois, la mensualité a pris 1,7 % et le coût total du crédit 4,7 %. De nouvelles banques directes ou low-cost devraient s'engouffrer dans la brèche en proposant des taux bas pour gagner ainsi des parts de marché.

«La situation est inédite»

Le contexte inflationniste et la baisse de pouvoir d'achat des ménages devraient conduire à des arbitrages en défaveur du logement. Les mesures de déduction fiscale des intérêts d'emprunt annoncées l'an passé risquent de ne rien y faire. Sans parler de la hausse des prix du pétrole qui fait reculer le secteur des maisons individuelles, du moins les plus éloignées du centre-ville. Les banquiers perçoivent ainsi, selon la Banque de France, un ralentissement de la demande de crédit et s'attendent à ce qu'il perdure. L'allongement de la durée des crédits (de 18,7 à 21,6 années entre 2005 et 2008) ne parvient plus à compenser la hausse des taux. « L'inquiétude a saisi la plupart des acheteurs, constate Michel Mouillart , professeur à l'université Paris X-Nanterre. Beaucoup diffèrent ou abandonnent leur projet, ce qui signifie aussi que, souvent, ils ne revendent pas un bien immobilier. C'est une conséquence de la dégradation du climat psycholo­gique général. » « Si le scénario de blocage des marchés persiste, la baisse des prix pourra être rapide, ajoute-t-il. La situation est iné­dite.  » Ceux qui persistent à acquérir un bien achètent souvent moins grand ou plus loin.

Maigre consolation, le risque de contagion de la crise améri­caine est exclu. « Il n'y aura pas de crise du subprime à la française  », prévient Cyril Blesson, directeur de la macroéconomie au BIPE. Les crédits à taux variable sont, en effet, peu répandus en France, où l'endettement des ménages est par ailleurs resté contrôlé. Le taux de défaut atteint moins de un pour mille en France, contre trente aux États-Unis. Le ralentissement du marché ne devrait pas non plus avoir d'impact récessif sur l'économie du pays, à l'image de ce qui se passe en Espagne. Là-bas, le secteur de la construction représente 13 % du PIB, contre la moitié en France.

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